Zmiany w amortyzacji mieszkań i opodatkowaniu przychodów z wynajmu

• budynkami mieszkalnymi,
• lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
• spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- w 2022 r. w odniesieniu do tych składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r.

Oznacza to, że prawo to nie przysługuje w stosunku do wymienionych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które zostały nabyte lub wytworzone po 31 grudnia 2021 r.

Przepisy ograniczające możliwość wyboru opodatkowania do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dotyczą tych źródeł które zostały określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Tym samym każdy najem, który nie jest związany z działalnością gospodarczą będzie miał możliwość opodatkowania tylko w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych od 1 stycznia 2023 roku, gdyż rok 2022 to ostatni rok, kiedy istnieje jeszcze możliwość utrzymania zasad ogólnych.

Podatnicy w ramach ustawy o ryczałcie opodatkowują przychody, a tym samym nie rozpoznają kosztów uzyskania przychodu. Podstawą opodatkowania jest zatem przychód, który otrzymują w ramach czynszu najmu.

Stawka podatku zależy od wysokości osiąganych przychodów tj. albo 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł albo 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Na marginesie należy wskazać, że najem prywatny regulowany jest przez odrębne przepisy, stanowi on osobne źródło przychodu od przychodów z działalności gospodarczej. Przychód w przypadku najmu prywatnego reguluje art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, zgodnie z którym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

W przypadku najmu prywatnego, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych (0113-KDIPT2-1.4011.380.2021.2.RK, 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST) potwierdził, że przychodem wynajmującego jest kwota czynszu (z wyłączeniem opłat za media), gdy umowa zobowiązuje najemcę do zapłaty należności za media (za zużytą ciepłą i zimną wodę, ogrzewanie oraz prąd), a wynajmujący:

• nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), albo
• pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania do zapłaty.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Zmiany w amortyzacji

Polski Ład wprowadza zmiany w zakresie amortyzacji podatkowej polegające na wyłączeniu z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków lokali mieszkalnych (m.in. zmiany w art. 22b ust. 1 i art. 22c pkt 2 ustawy PIT, oraz w art. 16b ust. 1 i art. 16c ustawy CIT).

Jednocześnie, na podstawie przepisu art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, zarówno podatnicy PIT, jak i podatnicy CIT będą mogli do końca 2022 r. zaliczać do kosztów podatkowych odpisy amortyzacyjne od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Przepis ten pozwala więc na amortyzację budynków i lokali mieszkalnych jeszcze przez rok.

Skorzystają z tej możliwości podatnicy, którzy są w trakcie takiej amortyzacji, oraz tacy, którzy przed 2022 r. byli właścicielami takich nieruchomości lub praw majątkowych i zaczną je amortyzować w 2022 r.

Reasumując, na podstawie przepisu przejściowego, który jest przepisem szczególnym, podatnicy jeszcze przez rok będą stosować przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Przyjęcie odmiennej interpretacji przepisu przejściowego nie jest uzasadnione.

Sprzedaż poleasingowego ŚT

Od 1 stycznia 2022 r., aby nie zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży rzeczy ruchomych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, a wykupionych z leasingu operacyjnego na cele prywatne, trzeba odczekać 6 lat (liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wykupiono rzecz z leasingu).

Warto mieć przy tym na względzie, że nowe regulacje dotyczą:

• wszystkich wykupionych z leasingu ruchomych składników majątku (nie tylko samochodów),
• składników majątku wykupionych z leasingu po dniu 31 grudnia 2021 r. (art. 51 ustawy nowelizującej – Polski Ład).

Można zwrócić uwagę, że jeżeli rzecz ruchoma wykupiona z leasingu jest przekazywana w formie darowizny (np. członkowi rodziny), zdarzenie to nie powoduje powstania przychodu podatkowego.

Pliki do pobrania

• PKF Alert - Zmiany w amortyzacji mieszkań i opodatkowaniu przychodów z wynajmu.pdf [PDF]