Możliwość wykupu na własność gruntów pozostających w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców

Alert autorstwa eksperta PKF (Maria Chmielewska - Prawnik) został opublikowany 12 lipca 2023 r.

Instytucja użytkowania wieczystego została wprowadzona w wyniku zmian ustrojowych mających miejsce na przełomie lat 80 i 90 XX wieku i na ten moment nie odpowiada już aktualnym potrzebom obrotu nieruchomościami, a wręcz przyczynia się do blokowania wielu nowych inwestycji. W wyniku konieczności przeprowadzenia zmian, ustawodawca zdecydował się na tzw. reformę uwłaszczeniową, mając na celu zlikwidowanie użytkowania wieczystego. Pierwszy etap reformy miał miejsce w 2019 roku. Dotyczył on gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe i zakładał ich uwłaszczanie z mocy samego prawa. Natomiast drugi etap reformy – obecnie wprowadzany dotyczy gruntów pozostających w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców. W niniejszym artykule zostaną przedstawione najważniejsze kwestie związane z możliwością nabycia na własność gruntów pozostających w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców.

Uwłaszczenie gruntów pozostających w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców umożliwi uwolnienie użytkowników wieczystych od ciężaru ponoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste.

Kto może skorzystać z wykupu gruntu?

Według danych przedstawianych na stronie Ministerstwa rozwoju i Technologii w Polsce jest ponad 400 tys. nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców. Z wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że z możliwości wykupu przedmiotowych gruntów skorzysta nawet 450 tys. podmiotów. Należy wskazać, że jest to liczba wysoce zawyżona.

Prawo nabycia na własność użytkowanych gruntów będzie przysługiwało przedsiębiorcom, ale także osobom fizycznym (np. właścicielom garaży), spółdzielniom mieszkaniowym oraz mieszkańcom osiedli.

Jednakże ustawa zawiera w tym zakresie pewne wyłączenia. Z przedmiotowego uprawnienia nie będą mogli skorzystać m.in:

• użytkownicy, którym nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku,
• użytkownicy gruntów niezabudowanych,
• użytkownicy, którzy nie wykonywali zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
• użytkownicy gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,
• użytkownicy gruntów wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
• ponadto wyłączone zostały także grunty Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym czy parkom narodowym.

W ustawie przewidzianych zostało wiele wyłączeń przedmiotowych uniemożliwiających skorzystanie z nowej ustawy. Najbardziej kontrowersyjne jest wyłączenie dotyczące gruntów niezabudowanych oraz gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku. Trzeba zauważyć, że wielu przedsiębiorców posiada w użytkowaniu wieczystym kilka działek, z czego tylko część jest zabudowana. Tym samym raczej niewielu przedsiębiorców zdecyduje się na wykup części użytkowanego gruntu. Mając na uwadze powyższe, eksperci wskazują na to, iż liczba przedsiębiorców, którzy realnie skorzystają z wykupu gruntów będzie o wiele mniejsza.

Ustawodawca ograniczył także możliwości wykupu gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 1998 roku. Przyjęcie przez ustawodawcę daty granicznej – 31 grudnia 1997 roku wynika z tego, że w tym roku została przyjęta ustawa przyznająca niektórym użytkownikom prawo do przekształcania na wyjątkowo korzystnych warunkach finansowych. Ponadto zdaniem ustawodawcy takie rozwiązanie zapewnia należytą ochronę własności publicznej, a w szczególności uwzględnia konstytucyjną ochroną mienia samorządów. Niemniej jednak, skoro celem ustawy jest likwidacja użytkowania wieczystego, to ograniczenie podmiotowe z uwagi na datę oddania w użytkowanie wieczyste wydaje się niezasadne.

Tryb wnioskowy

Zgodnie z przyjętą ustawą wykup użytkowanych gruntów w prawo własności będzie następował na wniosek, co stanowi wyraźną różnicę w stosunku do uwłaszczania gruntów mieszkaniowych. Na kanwie dotychczas obowiązujących przepisów, gdy użytkownik gruntu chciał nabyć na własność użytkowany przez siebie grunt, musiał uzyskać zgodę właściwej gminy albo Skarbu Państwa, która nie zawsze była udzielana. Natomiast stosownie do nowych regulacji, jeżeli użytkownik złoży wniosek o wykup użytkowania wieczystego w terminie roku od dnia wejścia w życie ustawy, to co do zasady zgoda ww. organów publicznych nie będzie już potrzebna. Co więcej, organy publiczne nie będą mogły odmówić sprzedaży takich gruntów.

Co jeśli wniosek nie zostanie złożony w terminie rocznym?

Ustawa nie wskazuje wprost, co się stanie z wnioskiem o wykup użytkowania wieczystego złożonym po upływie rocznego terminu liczonego od dnia wejścia ustawy. Jednakże, na zasadzie analogii można się spodziewać, że wówczas organy władzy publicznej nie będą musiały przychylić się do wniosku przedsiębiorcy, jak również nie będą obowiązywały ustalenia w zakresie ceny sprzedaży.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na krótki termin przewidziany na złożenie wniosku o wykup, który również w praktyce może przyczynić się do ograniczenia liczby nabywców. Jedną z poprawek zaproponowanych przez Senat było wydłużenie terminu użytkownika wieczystego na wystąpienie z roszczeniem nabycia gruntu na własność z jednego roku do trzech lat. Poprawka miała na celu dostosowanie terminu złożenia przedmiotowego wniosku do terminu przewidzianego dla rozliczenia pomocy publicznej. Ponadto miała umożliwić wykorzystanie wcześniej przyznanych użytkownikowi dotacji. Niestety, pomimo argumentów przemawiających za przyjęciem przedmiotowej poprawki, Sejm ją odrzucił.

Podkreślić także należy, że ustawa nie określa żadnego terminu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości już po zgłoszeniu żądania jej nabycia przez użytkownika wieczystego.

Ceny wykupu gruntów

Zgodnie z przyjętą ustawą, cena nieruchomości gruntowej jest ustalana odmiennie w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa i gruntów będących własnością samorządu terytorialnego.

Obliczanie ceny nabycia użytkowanych gruntów na własność:

• Cena nabycia gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa ustalana jest jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży - w przypadku zapłaty ceny jednorazowo. Cena za grunt docelowo to równowartość 6, 20, 40, 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu.

*Przewidziana została także możliwość rozłożenia ceny na raty na maksymalnie 10 lat. Wówczas cena jest ustalana jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

• Cena nabycia gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego ustalana jest w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

• Możliwość otrzymania na wniosek dodatkowej bonifikaty: W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa w wysokości 90% liczonej od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej (dotyczy: osób z orzeczeniem niepełnosprawności, osób będących opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym osób z orzeczeniem niepełnosprawności oraz osób będących członkami rodziny wielodzietnej).

• Możliwość uzyskania pomocy de minimis – dozwolonego wsparcia publicznego w przypadku różnicy między wartością rynkową gruntu a ustalaną ceną. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis. W przypadku gdy różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a ustalaną ceną nieruchomości  przekroczy przewidziany limit dozwolonego wsparcia publicznego, wówczas przedsiębiorca będzie musiał sam dopłacić brakującą kwotę. 

Należy podkreślić, że ustawa nie przewiduje możliwości zaliczenia na poczet ceny nabycia uiszczanych wcześniej opłat rocznych. Biorąc pod uwagę ustaloną w ustawie kwotę wykupu, a także dotychczas uiszczoną opłatę za użytkowanie, opcja wykupu może nie wydawać się atrakcyjna dla użytkowników.

Podsumowanie

Celem ustawy jest likwidacja użytkowania wieczystego, co zdaniem ustawodawcy będzie korzystne dla użytkowników - stabilność inwestowania oraz wzrost inwestycji, a także oszczędność pieniędzy spowodowaną uwolnieniem od opłat rocznych. Mając jednak na uwadze ograniczenia przedmiotowe jak i ceny wykupu, należy stwierdzić, że użytkowanie wieczyste nie zostanie definitywnie zlikwidowane.