Jak ująć w księgach zadatek na zakup nieruchomości

Artykuł autorstwa eksperta PKF (Janina Krzemińska) został opublikowany w dzienniku Gazeta Prawna w dniu 28 kwietnia 2008 r.

Osoba fizyczna wpłaciła zadatek na zakup nieruchomości ze środków zgromadzonych na osobistym rachunku bankowym. Następnie otworzyła działalność (wpis do ewidencji działalności) i prowadzi pełną księgowość. Jak zaksięgować w księgach zadatek?

Jeżeli przyjmiemy, że zakupiona nieruchomość będzie służyła wspomnianej osobie fizycznej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, oraz że jest ona podatnikiem VAT i w pozostałej części sfinansuje zakup z rachunku bankowego prowadzonego dla celów działalności gospodarczej - to ewidencja operacji towarzyszących powyższemu zakupowi w księgach rachunkowych prowadzącego działalność gospodarczą może przebiegać w następujący sposób:

1. Zapłata przez właściciela z konta osobistego zadatku na zakup nieruchomości do celów działalności gospodarczej (traktowana jako osobiste zaangażowanie prywatnych środków pieniężnych właściciela w działalność gospodarczą): strona Wn konta 200 Rozrachunki z dostawcami (w analityce: z tytułu zaliczek, przedpłat, zadatków), strona Ma konta 240 Pozostałe rozrachunki (w analityce: rozrachunki z właścicielem/rachunek właściciela).
2. Faktura VAT zakupu wystawiona przez sprzedającego na całą wartość zakupionej nieruchomości (poparta aktem notarialnym zakupu nieruchomości) wystawiona na prowadzącego działalność gospodarczą: strona Wn konta 010 Środki trwałe (w analityce: odpowiednio do rodzaju środka trwałego - zgodnie ze szczegółowością przyjętą w polityce rachunkowości firmy) - wartość netto, strona Wn konta 220 Rozrachunki z budżetem (w analityce: VAT do odliczenia - zgodnie ze szczegółowością przyjętą w polityce rachunkowości firmy) - wartość VAT, strona Ma konta 200 Rozrachunki z dostawcami (w analityce: z tytułu zakupów środków trwałych) - wartość brutto.
3. Zapłata z rachunku bankowego firmy (działalności gospodarczej) pozostałej części faktury dotyczącej zakupionej nieruchomości: strona Wn konta 200 Rozrachunki z dostawcami (w analityce: z tytułu zakupów środków trwałych), strona Ma konta 131 Rachunek bankowy.
4. Rozliczenie konta dostawcy z tytułu transakcji zakupu nieruchomości: strona Wn konta 200 Rozrachunki z dostawcami (w analityce: z tytułu zakupów środków trwałych), strona Ma konta 200 Rozrachunki z dostawcami (w analityce: z tytułu zaliczek, przedpłat, zadatków).

Konto 240 Pozostałe rozrachunki - rozrachunki z właścicielem/rachunek właściciela będzie miało następnie wpływ na ustalenie kapitału właściciela wykazywanego w bilansie firmy. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą wszystkie środki pieniężne zaangażowane w tę działalność należą do właściciela firmy, który wpłaca na rachunek bankowy swojej firmy lub z niego wypłaca dowolne sumy pieniędzy. Przedsiębiorca może wnosić do firmy majątek rzeczowy (na przykład zakupione przed rozpoczęciem działalności składniki majątku, stanowiące w prowadzonym przedsiębiorstwie środki trwałe), może także wypłacać środki z rachunku firmowego na cele prywatne.

Analizując przepisy podatkowe, należy zaznaczyć, że wydatek poniesiony przed rozpoczęciem działalności na zakup składnika majątku zaliczonego następnie do środków trwałych jest kosztem uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o czym stanowi art. 22 ust. 8 ustawy.