Co z przeszacowaniem działki Impexmetalu?

Artykuł z komentarzem eksperta PKF (Ewa Jakubczyk-Cały - Biegły Rewident) został opublikowany w Gazecie Giełdy 'Parkiet' w dniu 26 sierpnia 2013 roku.

Przetwórca metali w II kwartale otrzymał pozwolenie na budowę dwóch wież. Wbrew oczekiwaniom rynku nie wpłynęło to na jego wyniki.

Wbrew oczekiwaniom Impexmetal nie przeszacował działki przy ul. Łuckiej w Warszawie, choć jej wartość wzrosła w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę dwóch wież. Analitycy z DI BRE Banku szacowali, że gdyby kontrolowana przez Boryszew spółka zdecydowała się na taki krok, to wartość przeszacowania mogłaby wynieść około 65 mln zł. To miałoby znaczący wpływ na wyniki grupy, która w II kwartale miała 5,5 mln zł zysku netto z działalności kontynuowanej przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej i 513,4 mln zł obrotów (w całym 2012 r. było to odpowiednio 70,2 mln zł i 2,6 mld zł).

Inwestycja czy sprzedaż?

Przedstawiciele firmy informują, iż przeszacowanie było niemożliwe w związku z tym, że działka zajmowana jest przez spółki z grupy, przez co nie można wyłączyć jej z działalności operacyjnej, co jest warunkiem przeszacowania.

Małgorzata Iwanejko, prezes Impexmetalu, informuje, że firma nie podjęła jeszcze decyzji, czy działkę sprzeda, czy zrealizuje na niej inwestycję. Przyznaje, że spółka mogłaby sprzedać nieruchomość, ale w obecnej sytuacji rynkowej problemem mogłoby być uzyskanie satysfakcjonującej ceny.

Trudne przeszacowania

O wyjaśnienia dotyczące przeszacowań nieruchomości poprosiliśmy firmy audytorskie. – Jeśli spółka ma grunt, o którego przeznaczeniu jeszcze nie zdecydowała, to jest to nieruchomość inwestycyjna, którą można wyceniać do wartości godziwej. Jeśli zaś na gruncie znajdują się budynki wykorzystywane na własne potrzeby, to jest to środek trwały, który podlega amortyzacji – komentuje przedstawiciel jednej z nich. – Przeszacowanie wartości takiej nieruchomości możliwe byłoby, gdyby podjęta została decyzja o zmianie jej użycia. Firma mogłaby zdecydować się np. na wyburzenie budynku lub rozpoczęcie czerpania korzyści z wynajmu. W takiej sytuacji nieruchomość mogłaby zostać przeszacowana – dodaje.

Nasz rozmówca informuje, że jeśli firma jest właścicielem nieruchomości inwestycyjnej i ma pozwolenie na budowę oraz podjęła decyzję o realizacji projektu, to jest to nieruchomość inwestycyjna w budowie. – Takiej nieruchomości nie wycenia się, dopóki nie zostaną spełnione odpowiednie kryteria do wyceny do wartości godziwej – zaznacza.

Także Ewa Jakubczyk-Cały, prezes PKF Consult, zaznacza, że istniejący budynek wykorzystywany na rzecz prowadzenia działalności operacyjnej jest środkiem trwałym, a środków trwałych nie wycenia się raczej do wartości godziwej. – Taka ich wycena jest opcją alternatywną, ale spółki raczej z niej nie korzystają, gdyż jest to uciążliwe. Większość firm ujmuje takie nieruchomości według kosztów nabycia – mówi. – Według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia w księgach ujmuje się też środki trwałe w budowie i inwestycje w nieruchomości w budowie, nawet jeśli te ostatnie realizowane są z przeznaczeniem pod wynajem. Po zakończeniu budowy spółka może podjąć decyzję, że daną nieruchomość przeznaczy pod wynajem i wówczas może przeszacować jej wartość do wartości godziwej, jeśli jest ona wyższa od ceny wytworzenia – dodaje.

Szef PKF Consult informuje, że także ewentualna decyzja o sprzedaży nieruchomości zabudowanej nie ma wpływu na jej wycenę w księgach. Dopiero ewentualna transakcja jest wykazywana w wynikach.