Sprzedaż nieruchomości i pierwsze zasiedlenie – VAT czy PCC?

Alert autorstwa eksperta PKF (Przemysław Milczek – Manager Projektów Podatkowych, Doradca Podatkowy).

Wprowadzenie

Zakup i sprzedaż nieruchomości to proces skomplikowany zarówno pod względem formalnym, jak i podatkowym. Kluczową kwestią dla stron transakcji jest ustalenie, czy podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wybór odpowiedniego trybu opodatkowania zależy od wielu czynników, w tym statusu podatkowego sprzedawcy, rodzaju nieruchomości oraz ewentualnych zwolnień przewidzianych w przepisach. Błędna interpretacja przepisów może prowadzić do istotnych konsekwencji finansowych, dlatego w każdym przypadku konieczna jest dokładna analiza.

Opodatkowanie VAT przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z ustawą o VAT sprzedaż nieruchomości traktowana jest jako dostawa towarów i co do zasady podlega opodatkowaniu podstawową stawką 23%. Istnieje jednak szereg sytuacji, w których transakcja może zostać zwolniona z VAT, co wpływa na dalsze konsekwencje podatkowe, w tym ewentualne objęcie jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podstawowe kryterium pozwalające na zastosowanie zwolnienia z VAT dotyczy statusu nieruchomości jako zabudowanej lub niezabudowanej.

Zwolnienie nieruchomości gruntowej

W przypadku nieruchomości gruntowych kluczowe znaczenie ma ich przeznaczenie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Zwolniona z VAT jest sprzedaż gruntów niezabudowanych, o ile nie są one terenami budowlanymi. Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli natomiast działka posiada status budowlany, jej sprzedaż podlega standardowej stawce VAT.

Zwolnienia nieruchomości zabudowanych

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych ustawa przewiduje dwa zwolnienia podatkowe. Pierwsze z nich dotyczy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, które nie są zbywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w przypadku których od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jej wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeśli nakłady na to ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej.

Każdorazowo należy więc zweryfikować kwestię tego, kiedy oddano do użytkowania daną nieruchomość, ale także zagłębić się w kwestię ulepszeń, tak aby prawidłowo określić, czy ich skala spowodowała zmianę statusu nieruchomości z punktu widzenia przepisów o podatku od towarów i usług.

Zarazem jest to zwolnienie, z którego można zrezygnować, o czym będzie mowa niżej.

Drugie zwolnienie dotyczy sytuacji, w których sprzedający nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości oraz nie ponosił na nią wydatków na ulepszenie przekraczających 30% jej wartości początkowej. Warto zauważyć, że w tym przypadku zwolnienie jest obligatoryjne i nie ma możliwości jego zrzeczenia się. Tym bardziej w tym przypadku należy dokonać precyzyjnej weryfikacji, bo wówczas nawet rezygnacja ze zwolnienia dokonana niejako „na wszelki wypadek”, bez dokładnej analizy, nie zmieni statusu podatkowego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT

W sytuacji, gdy transakcja spełnia warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie pierwszego z powyższych przypadków, strony mogą zdecydować się na rezygnację ze zwolnienia i wybór opodatkowania VAT. Taka możliwość istnieje jednak wyłącznie wówczas, gdy zarówno sprzedawca, jak i nabywca są czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania przed zawarciem transakcji. Decyzja ta może mieć istotne znaczenie dla obu stron, zwłaszcza gdy nabywca planuje dalsze inwestycje i zależy mu na możliwości odliczenia podatku naliczonego.

Opodatkowanie gruntu przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Istotnym zagadnieniem przy sprzedaży nieruchomości jest sposób opodatkowania gruntu. Zgodnie z przepisami VAT, jeżeli budynki i budowle znajdujące się na nieruchomości podlegają zwolnieniu, to również grunt, na którym są posadowione, jest zwolniony z opodatkowania. Jeśli natomiast budynek lub budowla podlegają VAT, to także sprzedaż gruntu powinna zostać opodatkowana według tej samej stawki. Sądy administracyjne wielokrotnie potwierdzały, że w takich przypadkach grunt dzieli los podatkowy budynku, jednak kwalifikacja nieruchomości nie zawsze jest oczywista.

Z tą kwestią wiąże się bardzo istotny problem. Może dojść do sytuacji, gdzie na gruncie oprócz budynku, znajduje się szereg budowli. Tu należy przypomnieć, że za budowlę może zostać uznane ogrodzenie, chodnik, utwardzona droga, transformator, etc. W takim wypadku, każdą taką budowlę trzeba badać oddzielnie pod względem tego, czy podlega ona zwolnieniom, co znacznie komplikuje proces.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, wówczas transakcja jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). W takim przypadku kupujący zobowiązany jest do zapłaty PCC według stawki 2% od wartości nieruchomości. Co istotne, podatek ten jest pobierany przez notariusza w momencie sporządzenia aktu notarialnego, co zwalnia nabywcę z obowiązku samodzielnego składania deklaracji podatkowej PCC-3. Warto pamiętać, że PCC nie występuje w sytuacji, gdy transakcja podlega VAT – zasada ta ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozliczenia podatku.

Konsekwencje błędnego rozliczenia podatku

Nieprawidłowe zastosowanie zwolnienia lub błędne naliczenie VAT może prowadzić do poważnych konsekwencji. W przypadku błędu sprzedający może zostać zobowiązany do zapłaty zaległego podatku VAT wraz z odsetkami. Gdy natomiast błąd będzie polegał na niepoprawnym założeniu że zwolnienie przysługuje, nabywca  straci możliwość odliczenia podatku naliczonego. Dodatkowo istnieje ryzyko nałożenia sankcji skarbowych, które mogą wiązać się z dotkliwymi karami finansowymi. Warto również zwrócić uwagę na dziesięcioletni okres korekty podatku naliczonego. Jeżeli w tym czasie nieruchomość była przedmiotem inwestycji i następnie została sprzedana ze zwolnieniem, sprzedający może być zobowiązany do dokonania korekty odliczonego VAT w proporcji do pozostałego okresu korekty.

Podsumowanie

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości to zagadnienie wymagające dokładniej analizy. Kluczowe jest ustalenie, czy transakcja podlega VAT i czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, a także określenie konsekwencji wynikających z wyboru jednej z dostępnych opcji. Błędne rozliczenie podatku może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Ze względu na złożoność przepisów oraz ich interpretacji w praktyce, każda transakcja powinna być starannie przeanalizowana pod kątem podatkowym, najlepiej z pomocą specjalisty. Dlatego też w przypadku problemów tym zakresie zachęcamy do kontaktu z nami.