Nowy program mieszkaniowy

W dniu 14 kwietnia 2023 Sejm w ekspresowym tempie uchwalił ustawę o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. W ciągu trzech dni przeszła ona wszystkie głosowania i aktualnie czeka na podpis Prezydenta. Większość przepisów ustawy ma wejść w życie już 1 lipca 2023 roku!

Niewątpliwie jest to jeden z priorytetowych projektów rządowych. Celem rozwiązań przewidzianych w ustawie jest pomoc finansowa w zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Ustawa w tym celu proponuje kilka rozwiązań. Największe zainteresowanie społeczne wywołały: możliwość utworzenia konta mieszkaniowego oraz Bezpieczny kredyt 2%.

Mając na uwadze, że rozwiązania przewidziane w ustawie, w szczególności program Bezpieczny kredyt 2% wzbudzają duże zainteresowanie, należy stwierdzić, że wprowadzenie nowych regulacji w zakresie pomocy pozyskiwania funduszy na cele mieszkaniowe było społecznie oczekiwane.

1. Konto mieszkaniowe

Celem utworzenia Konta mieszkaniowego jest uzyskanie dodatkowej premii mieszkaniowej z budżetu państwa na zakup pierwszego mieszkania lub domu.

Premia mieszkaniowa jest to kwota, która zostanie naliczona każdemu oszczędzającemu po spełnieniu przewidzianych ustawą warunków. Będzie ona równa rocznemu wskaźnikowi inflacji lub wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Jak wynika z ustawy, premia naliczana będzie w każdym roku i wypłacana jednorazowo. Z tym, że przy jej naliczaniu, w każdym roku wybierany będzie wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Ponadto, oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą danego banku, przy czym odsetki zostaną zwolnione od tzw. podatku Belki, czyli podatku od zysków kapitałowych.

Głównymi warunkami otworzenia Konta mieszkaniowego są: wiek oraz brak własnej nieruchomości. Konto mieszkaniowe może otworzyć osoba, która nie ukończyła jeszcze 45 roku życia oraz nie ma obecnie lub nie miała w przeszłości mieszkania, domu, ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Konto mieszkaniowe można otworzyć już po ukończeniu 13 roku życia.

Aby premia mieszkaniowa została zagwarantowana, konieczne jest dokonywanie przez oszczędzającego systematycznych, comiesięcznych wpłat na Konto mieszkaniowe przez okres od 3 do 10 lat, w kwocie nie niższej niż 500 zł oraz nie wyższej niż 2000 zł. Zgodnie z ustawą można pominąć tylko jedną wpłatę rocznie. Kwoty comiesięcznych rat mogą być różne.

W przypadku Konta mieszkaniowego, ustawodawca również przewidział wyjątki od wskazanych wyżej głównych warunków. Są one powiązane z liczbą dzieci oraz powierzchnią zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Przykładowo, Konto mieszkaniowe może utworzyć również osoba, która posiada albo posiadała prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza/ła 50 m2 i w którym zamieszkuje/iwała z dwójką dzieci. Odpowiednio dotyczy to mieszkania o powierzchni 75 m² i trójki dzieci, mieszkania o powierzchni 90 m² i czwórki dzieci oraz piątki dzieci bez limitu powierzchni mieszkania. Ponadto, Konto mieszkaniowe może otworzyć również osoba, która wcześniej nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia, w udziale nie większym niż 50%.

O czym warto wiedzieć

• Przekształcenie Konta mieszkaniowego w lokatę

Po upływie maksymalnego okresu prowadzenia Konta mieszkaniowego (10 lat), Konto mieszkaniowe przekształca się w lokatę. Tak samo dzieje się w przypadku, gdy po upływie 3 lat prowadzenia Konta mieszkaniowego, doszło do naruszenia warunku związanego z minimalną wpłatą na konto, a także gdy oszczędzający dokonał wcześniejszej wypłaty części środków zgromadzonych na koncie.

Lokata może być prowadzona przez okres 12 miesięcy. Ustawodawca wskazał, że jej oprocentowanie jest stałe, nie niższe niż 75% oprocentowania analogicznych lokat z ofert banku.

Lokata może być odnawiana, ale maksymalnie 4 razy. W przypadku, gdy oszczędzający nie ukończył 30 lat, odnawianie lokaty można powtarzać do osiągnięcia przez niego tego wieku.

• Przekształcenie Konta mieszkaniowego w rachunek oszczędnościowo – rozliczeniowy

Ustawa przewiduje również przeniesienie środków z Konta mieszkaniowego lub lokaty na zwykły rachunek oszczędnościowo – rozliczeniowy. Przeniesienie środków nastąpi w 5 sytuacjach, tj. w przypadku nabycia nieruchomości bez udziału środków pochodzących z Konta mieszkaniowego lub lokaty, w przypadku zakończenia lokaty bez możliwości jej dalszego odnowienia, w przypadku naruszenia warunków wpłaty na konto w ciągu pierwszych 3 lat, w przypadku wypłaty środków z Konta mieszkaniowego przed upływem pierwszych 3 lat oraz w przypadku przekroczenia maksymalnej miesięcznej kwoty wpłaty na Konto mieszkaniowe (2000 zł miesięcznie). Należy zaznaczyć, że zwracana jest jedynie nadwyżka.

2. Bezpieczny kredyt 2%

Uprzywilejowany kredyt będzie przyznawany na zakup pierwszego mieszkania lub domu zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Założeniem programu Bezpieczny kredyt 2% jest stała stopa oprocentowania w okresie pierwszych 10 lat (120 miesięcy). Do wskazanego oprocentowania dodatkowo będzie doliczana jeszcze marża banku, która aktualnie wynosi ok. 2%, a zatem rzeczywiste oprocentowanie kredytu wyniesie więcej – ponad 4%.

Proponowana z budżetu państwa dopłata do rat kredytu ma za zadanie wyrównać różnicę pomiędzy stałymi stopami, ustalonymi w oparciu o średnie oprocentowanie kredytu, pomniejszonymi o marże, a oprocentowaniem proponowanym przez Bezpieczny kredyt 2%. Przedmiotowe dopłaty będą realizowane ze środków zgromadzonych w Rządowym Funduszu Mieszkaniowym prowadzonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Zgodnie z ustawą, kwota Bezpiecznego kredytu 2% to maksymalnie 500 000 zł. Dla kredytobiorców prowadzących gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko, kwota kredytu może się zwiększyć do 600 000 zł. Maksymalna wysokość wkładu własnego nie może natomiast przekroczyć 200 000 zł.

Głównymi warunkami uzyskania Bezpiecznego kredytu 2% są: wiek oraz brak własnej nieruchomości. O kredyt na uprzywilejowanych warunkach może się ubiegać osoba, która nie ukończyła jeszcze 45 roku życia oraz nie ma obecnie lub nie miała w przeszłości mieszkania, domu, ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu.

W zakresie głównych warunków uzyskania kredytu, przewidziane zostały pewne wyjątki. Zgodnie z ustawą, gdy Bezpieczny kredyt 2% jest udzielany małżonkom lub rodzicom posiadającym co najmniej jedno wspólne dziecko, wystarczające jest, aby przedmiotowe kryteria spełniała jedna osoba. Ponadto, o uprzywilejowany kredyt może ubiegać się również osoba, która wcześniej nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia, w udziale nie większym niż 50%.

O czym warto wiedzieć

Kredytobiorca korzystający z Bezpiecznego kredytu 2%, w okresie pobierania dopłat nie może wynająć ani użyczyć lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani jego części innej osobie. Ponadto, kredytobiorca nie może nabywać innych nieruchomości oraz spółdzielczego prawa do lokalu, na drodze innej niż dziedziczenie.

Dokonanie takich czynności powoduje naruszenie warunków otrzymania kredytu na uprzywilejowanych zasadach i jednocześnie odbiera prawo do otrzymywania dopłat do rat kredytu.

3. Dostępność Bezpiecznego kredytu 2%

Pomimo, że ustawa wejdzie w życie 1 lipca 2023 roku, nie jest to równoznaczne z pełną dostępnością przewidzianych w niej rozwiązań już od tego dnia. Na przedmiotową sytuację mogą wpłynąć następujące okoliczności:

• w 2023 r. limit środków przewidzianych w budżecie wynosi 8 000 000 zł (co według niektórych wyliczeń oznacza ok. 700 kredytów w skali roku); kwoty przeznaczane na ten cel mają wzrastać dopiero w kolejnych latach; Bezpieczny kredyt 2% udzielany będzie jedynie przez banki, które podpiszą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK), a procedura zawierania tych umów może się przedłużyć; w związku z małymi limitami środków z budżetu państwa oraz możliwymi utrudnieniami z dostępnością do banków realizujących uprzywilejowany kredyt, na pierwszym etapie funkcjonowania Bezpiecznego kredytu 2%, może zatem obowiązywać zasada „kto pierwszy, ten lepszy”;

• eksperci przewidują, że w okresie wakacyjnym nastąpi fala wniosków kredytowych, co przełoży się na czas ich rozpatrywania przez banki; nie wiadomo jednak, co stanie się ze złożonymi wnioskami kredytowymi, kiedy limit środków na dany rok zostanie już wykorzystany - brak jest bowiem odpowiedzi czy wniosek kredytowy będzie rozpatrywany wtedy wraz z rozpoczęciem nowej puli środków, czy może konieczne będzie ponowne złożenie dokumentów;

• pomimo tego, iż Bezpieczny kredyt 2% posiada wiele uprzywilejowanych rozwiązań, to jednak bank i tak będzie musiał każdorazowo dokonać oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy; nie wiadomo czy banki w trakcie dokonywania tej oceny będą uwzględniały dopłatę do raty kredytu, czy może będą kierować się wysokością raty po zakończeniu preferencyjnego okresu; celem ustawodawcy, wyrażonym w uzasadnieniu do projektu ustawy było to, aby wprowadzane warunki pozwalały na określenie zdolności kredytowej kredytobiorcy „(…) bez uwzględniania ryzyka wzrostu raty po okresie stosowania dopłat, a więc do wysokości pierwszej raty kredytu, obniżonej o dopłatę”; znając praktykę stosowaną przez banki, można jednak spodziewać się tego, że ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy będzie dokonywana z większą ostrożnością niż ta, którą zaleca ustawodawca, co przy dużej liczbie wniosków kredytowych wpłynie na czas, kiedy skorzystanie z programu stanie się możliwe.

Bezpieczny kredyt 2% - hit czy kit?

• Na rynku mieszkaniowym już teraz pojawiło się duże zainteresowanie ofertami sprzedaży lokali mieszkaniowych. Deweloperzy odpowiadając na zainteresowanie klientów do nabywania nieruchomości przy pomocy rządowego programu, zaczynają prowadzić rezerwację mieszkań do czasu jego uruchomienia. Niestety, mając na uwadze mechanizm popytu i podaży, nieunikniony wydaje się nagły wzrost cen nieruchomości. Jako moment kulminacyjny, eksperci wskazują rok 2024, gdyż dopiero wtedy mają zacząć wzrastać limity środków przeznaczanych przez rząd, co przełoży się na szerszy dostęp kredytobiorców do uprzywilejowanego kredytu.
• Mając na uwadze wskazany powyżej problem związany z dostępnością do Bezpiecznego kredytu 2% w pierwszej fazie jego funkcjonowania, nasuwają się wątpliwości czy deweloperzy albo prywatni właściciele mieszkań wykażą się cierpliwością, oczekując na przyznanie przez bank uprzywilejowanego kredytu. Biorąc pod uwagę powyższe, konieczne stanie się zawieranie umów przedwstępnych z zastrzeżeniem w nich odpowiedniej kwoty zadatku. Pytanie jednak, czy sytuacja ta nie będzie przez deweloperów nagminnie wykorzystywana do dodatkowego zarobku, w przypadku nieprzyznania przez bank potencjalnemu nabywcy kredytu na uprzywilejowanych warunkach. Natomiast w przypadku mieszkań z rynku wtórnego należy zauważyć, że właścicielom będzie raczej zależało na szybkiej sprzedaży swoich nieruchomości.
• Problemem może okazać się również maksymalna cena nieruchomości, jaką można kupić przy pomocy programu Bezpieczny kredyt 2%. Co prawda, ustawodawca nie określił maksymalnych stawek za 1 m², jednak mając na uwadze przewidziane w ustawie maksymalne kwoty kredytu oraz maksymalną wysokość wkładu własnego, należy przyjąć, że cena nieruchomości nie może być wyższa niż 700 000 zł (dla singla) i 800 000 zł (dla pary). O ile w mniejszych miejscowościach kwota ta wydaje się wystarczająca, o tyle w przypadku dużych miast może być zbyt niska.

Podsumowanie

Problemem, z którym aktualnie boryka się wiele osób jest strach przed radykalnymi zmianami rat kredytów, spowodowany inflacją oraz niestabilną sytuacją gospodarczą. Na tym tle, program Bezpieczny kredyt 2% wydaje się jednym z bardziej stabilnych rozwiązań kredytowych. Niski limit środków przewidziany w tegorocznym budżecie na ten cel rodzi jednak pytanie w jakim zakresie proponowane przez rząd rozwiązania będą realnie dostępne? Dokonanie pełnej oceny programu mieszkaniowego będzie możliwe dopiero po pewnym czasie obowiązywania ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.